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揭秘房企首批再融资 国土部意见已反馈证监会【

2019-05-06 08:37

  证监会有关部门负责人23日说,证监会将采取措施,联合国土资源部,加强对房地产企业融资的监管。
  
  证监会有关部门负责人指出,对于房地产企业的融资申请,证监会要求保荐机构和律师就企业执行《国务院关于促进节约集约用地的通知》出具核查意见,在审核中,重点关注募集资金投资项目的用地已经“四证”齐全(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证),募集资金仅限于项目开发。
  
  2009年上半年,针对房地产企业融资需求进一步急剧增长的情况,证监会于当年9月确定了与国土资源部的沟通联络机制。
  
  目前拟定两类企业融资申请纳入征求国土部意见范围:一是募集资金拟投向房地产项目的股权类融资企业;二是募集资金虽不投向房地产项目,但包含单纯用于补充流动资金或归还银行贷款的内容,且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业。
  
  债权融资由于具有相对较高的融资成本,具备一定的市场约束机制,发行公司债的房地产企业暂不纳入范围。
  
  据了解,国土部对送审企业购地用地的合规性予以审核,涉及事项主要是针对企业是否存在如违法取得土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等方面的问题,并据此出具是否支持融资的意见。
  
  证监会有关部门负责人介绍,在前期两部门沟通协商的基础上,已将两批计41家房地产企业融资申请送国土部征求意见。目前,国土部已完成首批试点运行的25家企业的初审工作。
  
  这位负责人介绍,今后,证监会与国土部将就当前房地产企业融资的监管要求联合发布指导意见。同时,证监会将与国家有关监管部门一起,进一步完善信息共享机制,借助信息平台和工作机制,促进双方常态监管。
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  证监会公布的数据显示,目前,境内上市的房地产公司有79家,占全国8万余家房地产公司的千分之一不到。2009年房地产开发企业资金来源57128亿元,境内房地产上市公司通过资本市场融资442亿元,占房地产企业资金来源的0.77%。

一位实际参与再融资项目的投行人士告诉记者,2013年11月初,第一批提交再融资方案的房地产企业共有10家,这些企业基本上都是再融资预案发布较早的企业。按照当前的审核流程,企业先提交材料至证监会,分批次与预审员进行见面会,随后证监会将材料转至国土资源部土地利用司地价处,由地价处组织部门内的法律中心、执法局等方面人士进行审核,审核完毕后将审核意见反馈至证监会,证监会根据国土部意见向申报方落实反馈意见,并最终做出审核决定。

  截至目前,仅中弘股份的非公开发行申请处于中止审查状态。

部分房企终止相关预案

  招商地产在当晚的公告中表示,因受房地产行业波动影响,公司股价一路下挫,目前股价较早前发布的融资方案发行价有较大幅度折让,需对本次交易现有方案进行合理调整或重新设计,因此公司撤回2013年度融资申请。

据一位实际参与再融资项目的投行人士称,首批申请再融资的房地产企业已经于2013年11月初上报材料,目前国土部反馈的结果是,仅有一家房企的定增确定通过,其余审核意见分别为审慎通过、附条件性不支持,或者直接不支持。不过截至记者发稿,上述反馈意见未获证监会证实。每经记者蒙湘林

  “现在,监管层对上市房企再融资的审核工作已经回归常态。包括非公开发行、公司债以及重组在内,只要上市公司能够顺利拿到国土部的审核批文,就能够在证监会进行申报,排队审核。”4月29日,一家大型券商的一位资深保代对21世纪经济报道记者表示。“从我们得到的消息来看,证监会现在对此既没有限制,也没有大张旗鼓进行鼓励。不过,我们手上有几个房企再融资项目都已正常上会了。”

2013年9月6日,证监会在新闻发布会上表示,为严格贯彻执行国务院有关文件要求,证监会前期已与国土资源部和住房城乡建设部建立并完善了部门协商机制。对房地产行业上市公司以及募集资金投向涉及住宅房地产开发业务的再融资申请,一律就其用地情况征求国土资源部的意见;对于房地产行业上市公司以及募集资金投向涉及商品房开发项目的再融资申请,其商品房开发行为需住房城乡建设部进一步检查认定的,证监会将征求住房城乡建设部意见。上市公司和保荐机构在报送再融资申请文件时,应按照证监会相关要求,同时提供公司专项自查报告、中介机构专项核查意见等相关文件。

  值得一提的是,在“招保万金”四大房企龙头中,之前,仅有招商地产提出了再融资议案,但最终却未能成行。4月29日晚,招商地产发布公告称,公司正式宣布终止非公开发行。

据上述投行人士透露,目前只有一家企业的再融资方案获得了国土部肯定通过的批复,其余9家的再融资方案都未能获得肯定通过。证监会最终给予的审核结果形式包含四种,即通过、审慎通过、附条件性不支持和不支持。

  此前,证监会发行监管部最新披露的再融资审核工作流程及申请企业情况显示,截至4月24日,已向证监会提出再融资申请的上市房企业合计已达33家。

另一位房地产行业投资人士对记者表示:“该上市房企的股东背景较好,同时定增对保障房项目有一定的投入,不论其他方面是否完全合规,至少在政策方面可以获得监管层认可。”

  而根据招商地产去年9月公布的融资方案,公司拟定增约65亿元。

由此,市场普遍认为,房企再融资审核重点将前置于国土部和住建部。2013年9月,据《中国经营报》援引权威人士的观点,专项核查报告的范围包括涉及用地和商品房开发专项核查两类,相关范围确定为在房地产调控政策持续期间,上市公司通过再融资募集资金投向涉房的土地和住宅开发等业务。

  国土部审查关难过

涉及用地专项核查的部分,涉房企业应按照国土部要求提供的企业土地综合信息,出具是否涉及闲置用地和炒地等违法违规问题的专项自查报告以及保荐机构或独立财务顾问、律师的专项核查意见。证监会将在受理公司行政许可后,将公司专项自查报告和中介机构专项核查意见转交国土部。

  “发行人必须出具三年之内没有违法违规行为的证明,包括曾经处置的土地和出售的楼盘在内。实际上,一线房企有很多项目是通过收购而来的,难免不出现上述问题。如果是公司一手开发的项目,风险还相对可控。但是,收购的项目就不好说了。”上述保代称。

涉及商品房开发专项核查的部分,主要指相关企业在报告期内是否存在捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为,包括专项自查报告、保荐机构或独立财务顾问、律师出具的专项核查意见等。对于需住建部进一步检查认定的,证监会将在受理公司行政许可后,将公司专项自查报告和中介机构专项核查意见转交住建部。

  4月25日,中茵股份发布公告,称公司收到中国证监会批复,核准公司非公开发行不超过1.8亿新股。这也是公司自2008年重组上市以来的首次股票再融资。

据《每日经济新闻》记者了解,2010年国土部与住建部、证监会等部门就曾建立联动机制,对上市房企的再融资业务进行核查和规范。

  不过,上述资深保代也称,大型房企由于规模太大,战线拉得过长,在现有的政策管控下,再融资反而不具优势。

《每日经济新闻》记者日前了解到,自2013年8月新湖中宝发布定增募资预案以来,目前已有超过40家房地产企业公告再融资计划,包括股票定增、公司债的再融资发行。

  审核回归常态

《每日经济新闻》记者从该人士处了解到,A公司为此次唯一获得国土部肯定通过意见的融资企业。公开资料显示,A公司于2013年8月发布定增融资方案,计划募资几十亿元投入到某一线城市的多个商品房开发项目,控股股东为市属大型国有企业,其承诺现金认购上市公司定增中的一部分股份。值得注意的是,A公司此次定增项目主体是商品房住宅,同时将配建多个安置房和公共租赁用房项目,该部分面积合计超过30万平方米。

  海印股份也成为了自2010年以来首家再融资方案获批的房企。此前,房地产企业的上市、再融资和并购重组已经停滞三年多时间。

《每日经济新闻》记者注意到,自万方发展(000638,SZ)、新湖中宝等房企率先发布再融资预案以来,截至目前已有超过40家的房地产企业发布了相关再融资方案,但并没有一家企业的方案获得证监会最终批准通过,期间倒是有不少房企终止了相关预案。据记者了解,在首批再融资申请上报后,证监会将分批次安排剩余企业进行材料申请。

  早在2014年1月26日,海印股份发布公告披露,公司非公开发行A股股票的申请获得审核通过。

国土部意见影响较大

  2013年11月29日,招商地产曾发布公告称,上述65亿元定增方案已经获得证监会受理。

除了A公司和一家直接被否的公司外,其余8家公司目前均未获得国土部肯定通过的意见批复,但具体是何种意见记者并未进一步了解到。这些公司中,大部分的再融资项目主要是投向商品住宅,有少数配建了相关保障类住宅项目。另外,这几家公司中有一家涉及大股东资产注入、一家公司投向公用事业领域、两家公司的再融资是公司债的形式。不过截至记者发稿,上述反馈意见未获证监会证实。

  不过,前述资深保代也坦言,由于房企再融资附有前置条件,即必须事先取得国土部和住建部的批复同意,因此,大型房企反而难过这一关。

该投行人士进一步分析道:“相较于以往的再融资申请,此次在流程申请过程增加了国土部和住建部的审核环节,其中国土部的意见对最终的审核结果影响最大,如果国土部认定融资企业或项目存在合规性方面的重大问题,那么再融资的想法基本上就没戏了。”

  当天,香江控股也发布公告称,考虑到公司部分项目用地需要整改及调整募投项目等因素,公司已撤回公司2013年度非公开发行股票申请。

  截至2014年4月25日,公司股价收盘价为17.20元/股,较去年9月公布的融资方案交易发行底价26.92元/股,大幅折价36.11%。

  据证监会最新统计数据表明,截至24日,已反馈意见的房企再融资项目共计有14个,分别包括冠城大通、广宇集团、华丽家族、金科地产、莱茵置业、三湘股份,分别涉及非公开发行和公司债。此外,再融资申请已获受理的项目还有21个,分别包括北辰实业、首开股份格力地产、富力地产等公司项目。

  上述资深保代称,上市房企再融资集体解冻的时点出现在今年3月。此后,监管层对房企再融资不断松绑,多家上市房企陆续被放行。

  同一天,大名城也发布公告称,公司非公开发行不超6亿股已获证监会发审委核准。根据公司此前披露的预案,募集资金总额不超过30亿元。

  按照证监会前期与国土资源部和住房城乡建设部达成的部门协商机制,房地产行业上市公司以及募集资金投向涉及住宅房地产开发业务的再融资申请,一律就其用地情况征求国土资源部的意见;对于房地产行业上市公司以及募集资金投向涉及商品房开发项目的再融资申请,其商品房开发行为需住房城乡建设部进一步检查认定的,证监会将征求住房城乡建设部意见。

  “股价出现折让而终止发行只是表面上的说词,实际应该是国土部审查关未能通过有关。”上述资深保代一语道破天机。

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